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樓市315 | 聚焦新房交付 專業(yè)律師教你收房的正確姿勢
來源:樂居買房2023-03-15 12:17:10

  2月23日,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向全行業(yè)發(fā)起“保交樓”行動倡議后,社會各界反響熱烈。多個省、市房協(xié)積極響應,多家品牌房企、樓盤項目簽約加入。樂居開通服務熱線,旨在為遇到交付難題的購房者答疑解惑。

  眼下,“315”消費者權(quán)益日在即,為更好響應“保交樓”要求,樂居從當前幾個購房者普遍關切的問題出發(fā),邀請專業(yè)律師進行解答,并提出可行性高、專業(yè)性強的意見建議。

  1.在近期的實際的案例中,有沒有出現(xiàn)相關的樓盤的交付問題?主要集中在哪些方面?

  樓盤交付存在的問題歸納起來主要集中在以下方面:

  1)無法交付或者逾期交付;

  2)房屋不符合交付條件;

  3)交付的房屋存在質(zhì)量問題。

  這些問題或因開發(fā)商企業(yè)資金鏈斷裂,無法照常支付工程進度款,施工單位就此停工導致;或因開發(fā)商虛假宣傳、壓縮成本等原因?qū)е隆?/p>

  2. 收房時需要特別注意哪些問題?收房前需要做哪些準備?

  第一,需要提醒購房者的是,簽署相關房屋交接材料之前,應當先驗房,然后再根據(jù)驗房的具體情況簽署相關材料。

  第二,核實開發(fā)商是否通過規(guī)劃驗收、竣工驗收備案、消防驗收或消防備案等,要求查看相關文書,這些是交房的法定條件。

  第三,仔細驗收房屋,切勿抓大放小,若有相關問題應當以書面方式記錄并留存,對現(xiàn)場進行拍攝,并保存好拍攝的記錄(原始載體),以便屆時發(fā)生糾紛時有相應的證據(jù)。有條件的話可委托專業(yè)機構(gòu)驗房。

  第四,注意溝通留痕。購房者在與開發(fā)商溝通反饋房屋相關問題時,應當盡量通過書面方式(如紙質(zhì)材料、微信、電子郵件等),應當注意明確溝通對象的身份,核實溝通對象是否為開發(fā)商的有權(quán)代表,避免屆時對相應的溝通效力產(chǎn)生歧義。

  3. 買了精裝房,交房的時候公區(qū)減配,內(nèi)部精裝降低了標準,與樣板房差距過大,如何應對?

  回復:

  第一,購房者在交易過程中,應有保存相應證據(jù)的意識,注意溝通留痕。購房者在購房前、購房過程中就應注意留存開發(fā)商發(fā)布的關于精裝房裝修標準等信息的圖片、視頻、宣傳廣告、聊天記錄;在交易過程中應以促進交易成功為目的,與開發(fā)商或其授權(quán)的工作人員進行有效的溝通交流,并將相應的溝通記錄(包括文字、錄音登形式)進行保存。

  第二,若購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交付的房屋不符合雙方約定的交付標準時,除應當注意存留相關證據(jù)外,若開發(fā)商遲遲不予回應處理,應當及時運用法律手段維權(quán),要求退房或者返工重做,并要求開發(fā)商賠償因此導致的損失等,避免超過訴訟時效而求償無門。

  4. 臨近交房項目只有工人“表演式”施工,擔心項目爛尾該如何解決?

  回復:

  發(fā)現(xiàn)臨近交房項目有工人“表演式”施工的情形或者開發(fā)商有轉(zhuǎn)移房款、拖欠工程款或施工停滯等跡象,購房者應當及時去了解相關的情況,通過政府信息公開申請的方式向相關主管部門申請資金監(jiān)管的相關信息,固定證據(jù),及時維權(quán)。同時,若確定項目樓盤爛尾,購房者也可積極向相關部門反映,讓政府部門介入約談,積極發(fā)揮協(xié)調(diào)、溝通機制,搭建溝通平臺,推動項目復工復建。

  需要提醒購房者的是,在項目樓盤爛尾的情況下,即使購房者根據(jù)判斷有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定或約定單方面解除房屋買賣合同和相應按揭貸款合同,在合同解除前,購房者仍對銀行負有相關的貸款償還責任,購房者仍應繼續(xù)還貸,避免因擅自暫停還貸產(chǎn)生不良的征信記錄。

  5.買房時開發(fā)商提供的都是統(tǒng)一的合同模板,對于合同條款普通人也沒有太多的認知,在簽合同之前需要注意什么?

  回復:

  第一,對開發(fā)商進行背調(diào)。通過新聞報導、企查查等平臺審查、了解開發(fā)商是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。通常來說,大品牌開發(fā)商、國企的經(jīng)驗較為豐富,投入的裝修成本相對更高,資金相對雄厚,且出于對品牌、企業(yè)名譽的維護重視,對相關的問題的回應也更及時。購房者在綜合了解相關情況的基礎上可優(yōu)先選擇大品牌開發(fā)商、國企。

  第二,注意查看五證,包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

  第三,警惕虛假宣傳。理性、審慎分析核實開發(fā)商關于商品房的宣傳。如關于學區(qū)房的宣傳,可以要求開發(fā)商提供相關的政府文件或者到相關教委部門進行核實;關于配套的宣傳,可以通過小區(qū)的建設工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實;關于地理位置、交通及將來的發(fā)展前景,可以要求開發(fā)商提供這一片土地的控制性詳細規(guī)劃,同時還可以向相關規(guī)劃主管部門去核實……把握一個基本原則,只要是合同中沒有明確約定的內(nèi)容,都有很大的可能虛假宣傳,同時注意留存相關的宣傳資料。

  第四,規(guī)范合同條款。如前所述,合同是房屋買賣的重中之重。購房者務必要對合同進行仔細的閱讀,對影響購房意愿的內(nèi)容進行確認,再對是否購買房屋、購買房屋的層次、價格以及是否最終簽訂合同作出合理的選擇。若選擇簽訂購房合同,尤其是當影響購房者買房的相關描述僅存在于廣告宣傳資料時,為避免因?qū)ξ磳懭牒贤男麄鲀?nèi)容的屬性發(fā)生爭議而影響購房人的權(quán)益,應要求開發(fā)商將影響購房意愿和實質(zhì)性影響的宣傳內(nèi)容寫入正式合同或補充協(xié)議中。另外,也要警惕在購房合同中留白,避免引發(fā)爭議。

  樂居新聞中心

  2023年3月13日

 


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樓盤點評

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