樂(lè)居買房訊 近日，漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《市直管項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》通知。

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金安全并?？钣糜诠こ探ㄔO(shè)，保障購(gòu)房人合法權(quán)益，漳州特制定市直管項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則。

　　一、本實(shí)施細(xì)則適用于由市住建局辦理預(yù)售許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、旅游等房地產(chǎn)項(xiàng)目)商品房預(yù)售資金收存、支取、使用及監(jiān)督管理。各縣(區(qū))應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則。

　　二、商品房預(yù)售資金指購(gòu)房人依商品房買賣合同約定應(yīng)支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部房?jī)r(jià)款。商品房買賣合同應(yīng)明確約定預(yù)售資金全部直接繳入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管賬戶”)。

　　三、預(yù)售人在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)選擇注冊(cè)在漳州中心城區(qū)(薌城區(qū)、龍文區(qū)、龍海區(qū)、長(zhǎng)泰區(qū)、高新區(qū)、臺(tái)投區(qū))且有固定合法經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)(取得金融許可證)的商業(yè)銀行(以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管銀行”)設(shè)立監(jiān)管賬戶，并與市住建局、監(jiān)管銀行三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)(以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管協(xié)議”)，明確各自的權(quán)利和義務(wù)并共同遵守。原則上一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)只設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶。

　　四、監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的繳存和撥付，不得開(kāi)通任何形式的非柜臺(tái)渠道業(yè)務(wù)。在預(yù)售許可證辦理后，預(yù)售人應(yīng)第一時(shí)間在售樓場(chǎng)所的展示大廳、收費(fèi)處、主要通道等顯眼位置公開(kāi)監(jiān)管賬戶信息及市住建局的監(jiān)督舉報(bào)電話，并督促購(gòu)房人將商品房預(yù)售資金繳入監(jiān)管賬戶;市住建局通過(guò)官網(wǎng)、推送短信等方式公開(kāi)監(jiān)管賬戶信息;監(jiān)管銀行應(yīng)采取多種形式公開(kāi)監(jiān)管賬戶信息，保證購(gòu)房人知情權(quán)。

　　五、預(yù)售項(xiàng)目需變更監(jiān)管銀行的，預(yù)售人和監(jiān)管銀行先向市住建局提出申請(qǐng)。變更期間，市住建局暫停該項(xiàng)目網(wǎng)簽。預(yù)售人應(yīng)與原監(jiān)管銀行解除監(jiān)管協(xié)議，重新選定監(jiān)管銀行，開(kāi)立新監(jiān)管賬戶，簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶內(nèi)資金全部轉(zhuǎn)入新監(jiān)管賬戶，撤銷原監(jiān)管賬戶;項(xiàng)目已銷售并網(wǎng)簽備案的，還應(yīng)與應(yīng)付款購(gòu)房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定將后續(xù)購(gòu)房款全部直接繳入新監(jiān)管賬戶，同時(shí)通知按揭銀行將后續(xù)按揭房款劃入新監(jiān)管賬戶。上述事項(xiàng)辦理完成后，市住建局予以辦理變更手續(xù)，并恢復(fù)該項(xiàng)目網(wǎng)簽。

　　六、按揭貸款銀行不限于監(jiān)管銀行，預(yù)售人可選擇注冊(cè)在漳州轄區(qū)內(nèi)且有固定合法經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)(取得金融許可證)的商業(yè)銀行作為按揭貸款合作銀行(以下簡(jiǎn)稱“按揭銀行”)，按揭貸款必須全額繳入監(jiān)管賬戶。按揭銀行與購(gòu)房人簽訂借款合同時(shí)，應(yīng)將監(jiān)管賬戶列為放款賬戶并將按揭貸款直接劃入其中。

　　七、商品房買賣合同備案時(shí)，監(jiān)管銀行應(yīng)在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)中確認(rèn)“首期購(gòu)房款由購(gòu)房人直接繳入監(jiān)管賬戶”，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)對(duì)預(yù)售人提交的商品房買賣合同備案申請(qǐng)信息自動(dòng)核驗(yàn)通過(guò)后，市房產(chǎn)交易中心給予辦理商品房買賣合同備案。

　　八、監(jiān)管銀行應(yīng)將資金收付系統(tǒng)與市住建局預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)接聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，同時(shí)將監(jiān)管賬戶的資金出入賬明細(xì)逐日生成并導(dǎo)入預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性、時(shí)效性與完整性。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金未按時(shí)足額存入監(jiān)管賬戶的，應(yīng)及時(shí)將相關(guān)情況報(bào)送市住建局。

　　九、監(jiān)管銀行應(yīng)嚴(yán)格履行監(jiān)管協(xié)議，確保監(jiān)管賬戶資金安全，并主動(dòng)配合市住建局開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)督檢查。發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶異常如資金被凍結(jié)或扣劃等情況，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)告市住建局。

　　十、預(yù)售資金監(jiān)管額度(以下簡(jiǎn)稱“監(jiān)管額度”)以預(yù)售許可為單位設(shè)定，非全裝修商品房按以下標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定監(jiān)管額度(全裝修商品房項(xiàng)目在以下標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加1500元/平方米。全裝修商品房項(xiàng)目以預(yù)售人與購(gòu)房人約定的交付標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，包括購(gòu)房人統(tǒng)一委托預(yù)售人進(jìn)行二次裝修的商品房項(xiàng)目，下同)：(一)18層以下(含)且建筑高度不超過(guò)54米(不含)為4200元/平方米;(二)18層以上33層以下(含)且建筑高度不超過(guò)100米(不含)為4500元/平方米;(三)33層以上或建筑高度超過(guò)100米為5500元/平方米。

　　十一、市住建局對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，確保?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支付預(yù)售項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后工程建設(shè)產(chǎn)生的費(fèi)用，主要包括工程款(含農(nóng)民工工資)、甲供設(shè)備材料構(gòu)配件款、依法應(yīng)由預(yù)售人委托的工程質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用(地基基礎(chǔ)工程檢測(cè)、主體結(jié)構(gòu)工程現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)、建筑幕墻工程檢測(cè)、鋼結(jié)構(gòu)工程檢測(cè)、見(jiàn)證取樣檢測(cè))等。預(yù)售人違法發(fā)包工程、違規(guī)指定分包單位等產(chǎn)生的費(fèi)用不得申請(qǐng)預(yù)售資金。支出款項(xiàng)必須直接轉(zhuǎn)入相關(guān)施工單位和供貨單位，嚴(yán)禁用于支付任何借(貸)款本息，繳納土地款、罰金、營(yíng)銷費(fèi)用及預(yù)售人員工工資等費(fèi)用。

　　十二、預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照以下節(jié)點(diǎn)及額度申請(qǐng)支取監(jiān)管額度內(nèi)資金(單獨(dú)地下室的預(yù)售許可，其預(yù)售資金撥付節(jié)點(diǎn)設(shè)定參照共有地下室的地上建筑物工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)執(zhí)行)：(一)取得商品房預(yù)售許可證至下一節(jié)點(diǎn)前，累計(jì)申請(qǐng)支取的監(jiān)管額度內(nèi)資金不得超過(guò)監(jiān)管額度的30%(全裝修商品房項(xiàng)目不得超過(guò)監(jiān)管額度的25%);(二)地面主體結(jié)構(gòu)工程形象進(jìn)度達(dá)50%至下一節(jié)點(diǎn)前，累計(jì)申請(qǐng)支取的監(jiān)管額度內(nèi)資金不得超過(guò)監(jiān)管額度的45%(全裝修商品房項(xiàng)目不得超過(guò)監(jiān)管額度的40%);(三)主體結(jié)構(gòu)封頂且屋面構(gòu)架完成至下一節(jié)點(diǎn)前，累計(jì)申請(qǐng)支取的監(jiān)管額度內(nèi)資金不得超過(guò)監(jiān)管額度的60%(全裝修商品房項(xiàng)目不得超過(guò)監(jiān)管額度的50%);(四)外墻裝修完畢(包括主體建筑的門窗、欄桿、外墻涂料等全部完成)、腳手架拆除至下一節(jié)點(diǎn)前，累計(jì)申請(qǐng)支取的監(jiān)管額度內(nèi)資金不得超過(guò)監(jiān)管額度的70%(全裝修商品房項(xiàng)目不得超過(guò)監(jiān)管額度的60%);(五)單體工程竣工驗(yàn)收(即五方驗(yàn)收)完成至下一節(jié)點(diǎn)前，累計(jì)申請(qǐng)支取的監(jiān)管額度內(nèi)資金不得超過(guò)監(jiān)管額度的80%(全裝修商品房項(xiàng)目不得超過(guò)監(jiān)管額度的70%);(六)取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》，可申請(qǐng)支取監(jiān)管額度內(nèi)的剩余資金。2021年4月12日起新開(kāi)工(以施工許可證發(fā)證日期為準(zhǔn)，下同)的全裝修商品房項(xiàng)目，裝修分部工程未納入施工許可的，不得支取監(jiān)管額度內(nèi)的剩余資金;2021年4月12日前開(kāi)工的全裝修商品房項(xiàng)目，待完成合同約定的全裝修交付標(biāo)準(zhǔn)并驗(yàn)收后方可申請(qǐng)支取監(jiān)管額度內(nèi)的剩余資金。(七)預(yù)售項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)封頂以及之后節(jié)點(diǎn)，因銷售等原因，累計(jì)支取的監(jiān)管額度內(nèi)資金比例遠(yuǎn)低于對(duì)應(yīng)節(jié)點(diǎn)可支取的比例，預(yù)售人另籌資金支付工程款，后續(xù)在無(wú)抽離預(yù)售資金、無(wú)拖欠工程款和農(nóng)民工工資的前提下，預(yù)售人可以按其籌資金額(若監(jiān)管資金不足，則按余額)申請(qǐng)撥付至其基本賬戶，以緩解預(yù)售人資金壓力。

　　十三、預(yù)售人申請(qǐng)支取監(jiān)管賬戶資金時(shí)，應(yīng)向市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科提交下列材料，并在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)發(fā)起申請(qǐng)業(yè)務(wù)：(一)在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中生成打印的預(yù)售資金使用申請(qǐng)表;(二)工程施工合同、工程檢測(cè)合同、監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明、施工(檢測(cè))單位的用款申請(qǐng)、工程款發(fā)票;與設(shè)備材料供應(yīng)商簽訂的購(gòu)銷合同、發(fā)票及經(jīng)監(jiān)理單位確認(rèn)的采購(gòu)清單;(三)工程形象進(jìn)度達(dá)到節(jié)點(diǎn)要求的，提交施工、監(jiān)理單位的書(shū)面證明材料和施工現(xiàn)場(chǎng)照片;單體驗(yàn)收完成的，提交各方責(zé)任主體驗(yàn)收材料;完成工程竣工驗(yàn)收備案的，提交《工程竣工驗(yàn)收備案表》(全裝修商品房項(xiàng)目《工程竣工驗(yàn)收備案表》未含全裝修工程的，還需附上全裝修工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告)。

　　十四、市住建局受理預(yù)售人提交的上述書(shū)面材料后，按下列程序辦理：(一)核對(duì)預(yù)售人提交的書(shū)面材料和支取額度，現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核工程形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn);(二)經(jīng)核對(duì)復(fù)核符合規(guī)定，同意撥付商品房預(yù)售資金的，在申請(qǐng)表上簽署同意撥付意見(jiàn)并加蓋公章，并在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中予以確認(rèn)。不符合的簽署不予同意撥付意見(jiàn)及理由。(三)監(jiān)管銀行收到市住建局同意撥付且加蓋公章的申請(qǐng)表后，應(yīng)及時(shí)在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中予以復(fù)核。復(fù)核無(wú)誤后，應(yīng)及時(shí)為預(yù)售人辦理監(jiān)管賬戶資金撥付手續(xù)。不得以存款指標(biāo)等理由，推遲或延誤辦理?yè)芨妒掷m(xù)。

　　十五、對(duì)超監(jiān)管額度的資金，即監(jiān)管賬戶資金(含已審批未發(fā)放的按揭貸款)超出對(duì)應(yīng)節(jié)點(diǎn)監(jiān)管額度的資金，在無(wú)拖欠工程款和農(nóng)民工工資的前提下，預(yù)售人可以申請(qǐng)撥付至預(yù)售人的基本賬戶，具體撥款手續(xù)按第十三條規(guī)定辦理。

　　十六、購(gòu)房款繳入監(jiān)管賬戶后，預(yù)售人因故依法與購(gòu)房人解除購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu)書(shū))的，預(yù)售人可提交購(gòu)房人繳款憑證及解除購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu)書(shū))證明材料等向市住建局申請(qǐng)退回相應(yīng)購(gòu)房款。退回購(gòu)房款直接劃入購(gòu)房人賬戶。

　　十七、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案且經(jīng)公示無(wú)拖欠工程款和農(nóng)民工工資的，在恢復(fù)項(xiàng)目周邊因施工破壞的市政設(shè)施等并拆除施工圍擋后，可申請(qǐng)撤銷預(yù)售資金監(jiān)管;項(xiàng)目需代征代建市政道路、綠地等市政配套工程的，還應(yīng)提供相關(guān)配套工程已通過(guò)核驗(yàn)移交的相關(guān)證明材料，并按下列程序辦理：(一)預(yù)售人持《工程竣工驗(yàn)收備案表》及預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中生成打印的撤銷監(jiān)管申請(qǐng)書(shū)和意見(jiàn)書(shū)向市住建局提出申請(qǐng);(二)市住建局審核后同意撤銷監(jiān)管的，在意見(jiàn)書(shū)上簽署同意撤銷監(jiān)管意見(jiàn)并加蓋公章，同時(shí)在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中予以確認(rèn)。(三)預(yù)售人憑市住建局出具的同意撤銷監(jiān)管意見(jiàn)書(shū)向監(jiān)管銀行申請(qǐng)辦理結(jié)算手續(xù)。監(jiān)管銀行收到市住建局同意撤銷監(jiān)管意見(jiàn)書(shū)后，應(yīng)及時(shí)在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中予以復(fù)核，復(fù)核無(wú)誤后，撤銷商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。

　　十八、預(yù)售人存在下列情形之一的，限期整改，整改期間，暫停撥付監(jiān)管賬戶資金，并暫停辦理預(yù)售人其他預(yù)售許可、現(xiàn)售備案：(一)因違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的;(二)工程存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的;(三)未按期交房或存在逾期交房風(fēng)險(xiǎn)的;(四)未按規(guī)定使用已支取的監(jiān)管資金;(五)蒙騙或誘使購(gòu)房人將購(gòu)房款繳入非監(jiān)管賬戶的;(六)提供虛假資料套取監(jiān)管賬戶資金的;(七)商品房買賣合同網(wǎng)簽后超期限(30日內(nèi))未備案的;(八)在建工程抵押、預(yù)購(gòu)商品房抵押未依法辦理備案的;(九)其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的情形。

　　十九、監(jiān)管銀行有下列第一、第二情形之一的，由市住建局責(zé)令其限期整改，整改期間，不得承接新的預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù);有下列第三、第四情形之一的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并由市住建局通報(bào)人民銀行漳州分行、銀保監(jiān)分局，同時(shí)停止其監(jiān)管銀行資格兩年，兩年內(nèi)不得承接預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)：(一)未嚴(yán)格履行監(jiān)管協(xié)議規(guī)定的監(jiān)管責(zé)任;(二)未按預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范傳輸數(shù)據(jù)的;(三)未經(jīng)市住建局同意擅自撥付監(jiān)管賬戶資金的;(四)因工作失職導(dǎo)致監(jiān)管賬戶資金被騙(套)取的;(五)其他違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。

　　二十、按揭銀行未按規(guī)定將按揭貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的，由市住建局責(zé)令整改并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，同時(shí)通報(bào)人民銀行漳州分行、銀保監(jiān)分局。按揭銀行因上述行為被市住建局第二次通報(bào)的，停止其監(jiān)管銀行資格兩年，兩年內(nèi)不得承接預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。來(lái)源：漳州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局2021年11月9日