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     1月13日，由廈門(mén)中原地產(chǎn)主辦，廈門(mén)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)辦的“復(fù)蘇見(jiàn)證，波瀾再起”中原地產(chǎn)2021年廈門(mén)樓市新春媒體交流會(huì)在湖里大廈19F舉行。廈門(mén)中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理姚錫潤(rùn)、廈門(mén)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)賴(lài)志軍、協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顏木森、廈門(mén)中原資源中心總經(jīng)理周小健、廈門(mén)中原地產(chǎn)核心管理層領(lǐng)導(dǎo)及一眾主流媒體出席本次活動(dòng)，會(huì)上，姚錫潤(rùn)總經(jīng)理與賴(lài)志軍會(huì)長(zhǎng)發(fā)表致辭。

??中原地產(chǎn)1978年始創(chuàng)香港，布局亞太地區(qū)，深耕核心城市，擁有43年發(fā)展歷史，全國(guó)62家分公司，2100余間地鋪，業(yè)務(wù)輻射百余城市。2020年中原集團(tuán)成交金額9796億，全年完成39萬(wàn)余宗交易，累計(jì)創(chuàng)傭142.54億元，每55秒就有一套房子在中原成交。

??2020年福建中原銷(xiāo)售金額近150億元，漳泉代理累計(jì)近100個(gè)項(xiàng)目，其中廈門(mén)代理項(xiàng)目位居首位，廈門(mén)銷(xiāo)售金額近80億元，廈門(mén)市場(chǎng)代理份額第一。公司資源中心獨(dú)家擁有廈漳泉龍全面、實(shí)時(shí)更新的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，研究中心提供全面、精準(zhǔn)、快速、詳細(xì)的市場(chǎng)分析和趨勢(shì)預(yù)判，顧問(wèn)中心從發(fā)展戰(zhàn)略定位、可行性研究及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段等綜合性咨詢(xún)顧問(wèn)，提供前瞻、專(zhuān)業(yè)、精準(zhǔn)服務(wù)。從傳統(tǒng)業(yè)務(wù)鏈到生態(tài)圈，業(yè)務(wù)線擴(kuò)張，全能代理。

??在本次交流會(huì)上，廈門(mén)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)也將與中原繼續(xù)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將依托中原不斷豐富的業(yè)務(wù)線為“廣鏡頭”，以精細(xì)縝密的數(shù)據(jù)分析平臺(tái)為“長(zhǎng)鏡頭”，把握市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)，為房企會(huì)員提供有效應(yīng)對(duì)之策，發(fā)揮政企溝通橋梁的作用，共同促進(jìn)廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

??會(huì)上，廈門(mén)中原資源中心周小健總經(jīng)理發(fā)表題為《復(fù)蘇見(jiàn)證 波瀾再起》的2020年廈門(mén)樓市總結(jié)暨2021年研判，回顧總結(jié)了2020年廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)的幾個(gè)特征，與媒體同行共同探討未來(lái)的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

??土地市場(chǎng)： 三大特征

??特征一：成交規(guī)模新高——土地成交尤為活躍，成交面積、成交金額及供應(yīng)計(jì)劃完成率均創(chuàng)歷史新高，樓面地價(jià)整體稍有回調(diào)。

??特征二：熱度分化——地價(jià)呈島心向遠(yuǎn)郊遞減，地價(jià)與房?jī)r(jià)比值也呈現(xiàn)島心向遠(yuǎn)郊遞減，島內(nèi)高流速導(dǎo)致地價(jià)高企利潤(rùn)趨薄，島外雖流速較慢，但利潤(rùn)空間較大

??特征三：國(guó)/央企主導(dǎo)——國(guó)企&央企資金雄厚，強(qiáng)勢(shì)拿地，積極布局島外；外來(lái)房企受前期高價(jià)地套牢影響，近3年拿地量銳減。中駿及建發(fā)繼續(xù)重倉(cāng)拿地金額破百億。

??住宅市場(chǎng)： 復(fù)蘇&分化

??2020年廈門(mén)樓市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市，島內(nèi)島外聚力千億，商品房銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史新高，島內(nèi)創(chuàng)7年來(lái)新高，島外創(chuàng)4年來(lái)新高 。住宅全年成交235萬(wàn)㎡，樓市復(fù)蘇，成交創(chuàng)近4年新高，但連續(xù)3年供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)分化。

??市場(chǎng)復(fù)蘇解密一：上半年應(yīng)對(duì)疫情，降準(zhǔn)3次，降息2次，恐慌資產(chǎn)貶值，增加杠桿購(gòu)房，寬松的貨幣環(huán)境對(duì)供需兩端形成一定的支撐，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速恢復(fù)。

??市場(chǎng)復(fù)蘇解密二：落戶(hù)放松、人才購(gòu)房新政變相松綁島外限購(gòu)，本地外地房票有所增加

??市場(chǎng)復(fù)蘇解密三：前3年深度調(diào)控，市場(chǎng)博弈，需求受到抑制，市場(chǎng)大環(huán)境回暖，得到釋放。

??市場(chǎng)復(fù)蘇解密四：郊區(qū)板塊以?xún)r(jià)換量，高地價(jià)項(xiàng)目虧本低價(jià)走量，項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)業(yè)績(jī)沖刺，同時(shí)配合渠道加大來(lái)訪量，亦助力市場(chǎng)成交復(fù)蘇。

??市場(chǎng)復(fù)蘇解密五：舊改拆遷，強(qiáng)化本地客群購(gòu)買(mǎi)力，釋放客戶(hù)需求，湖里東部、集美新城、馬鑾灣新城、環(huán)東海域、東部會(huì)展新城拆遷刺激較大。

??市場(chǎng)復(fù)蘇解密六：近5年小學(xué)生增速位居全國(guó)前三，二孩政策下，學(xué)位愈加緊張，名校資源溢價(jià)高，流速穩(wěn)。

??開(kāi)盤(pán)分化：2020年樓市開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)44%，上半年受疫情影響，房企推量少，僅占29%；下半年土拍升溫刺激市場(chǎng)，新盤(pán)入市速度加快，市場(chǎng)熱度較高。整體開(kāi)盤(pán)去化率不及2019年，但開(kāi)盤(pán)后續(xù)銷(xiāo)較好。

??島內(nèi)及近島三大新城，在板塊項(xiàng)目“或地段、或?qū)W區(qū)、或配套、或地鐵”支撐下，供銷(xiāo)相對(duì)活躍，平均去化率4-5成，郊區(qū)項(xiàng)目去化率低下。

??成交分化：老城配套成熟夯實(shí)人氣，新城名校先行造就紅盤(pán)，郊區(qū)潛力不足萎靡不振。

??價(jià)格分化：島內(nèi)及集美新城價(jià)格穩(wěn)步上升，熱點(diǎn)項(xiàng)目“捆綁”車(chē)位銷(xiāo)售，南部新城&馬鑾灣新城紅盤(pán)PK老盤(pán)，學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)，上漲與下調(diào)并存，外圍板塊庫(kù)存壓力下房?jī)r(jià)走低。

??業(yè)態(tài)分化：商辦市場(chǎng)容量小、庫(kù)存高、難去化，租售價(jià)格兩低，成交低迷。

??客戶(hù)： 自住為主，年輕化人口結(jié)構(gòu)支撐購(gòu)房需求

??限購(gòu)及落戶(hù)松綁之下，2020年廈門(mén)樓市以本地客群為主力，占73%，受人才購(gòu)房新政影響，非本地客戶(hù)占比略微提升至27%。

??廈門(mén)客戶(hù)80%來(lái)源于島外成交，島外成交75%來(lái)源島外新城成交，因此選取島外新城板塊成交客戶(hù)來(lái)解析具有一定的代表性。

??從島外四大新城客戶(hù)的成交特征來(lái)看，客戶(hù)購(gòu)房年齡集中在31-40歲，其次為21-30歲，廈門(mén)年輕化人口結(jié)構(gòu)支撐樓市需求，男性購(gòu)房比例高于女性，家庭結(jié)構(gòu)以三口/四口之家為主。

??從客戶(hù)來(lái)源來(lái)，島外新城客戶(hù)來(lái)源以島內(nèi)外溢客群+地緣性客戶(hù)主導(dǎo)，同時(shí)廈門(mén)虹吸效應(yīng)強(qiáng)，對(duì)于周邊縣市有一定的吸附力。

??從客戶(hù)的需求產(chǎn)品來(lái)看，集美新城首改產(chǎn)品主導(dǎo)，100-120㎡&400-500萬(wàn)、120-144㎡&500-600萬(wàn)主導(dǎo)；其他三區(qū)客戶(hù)剛性需求，以60-80㎡或80-90㎡&200-300萬(wàn)為主，90-100㎡&300-400萬(wàn)為輔。

??2020年廈門(mén)樓市復(fù)蘇中帶著分化，預(yù)判2021年廈門(mén)市場(chǎng)，大勢(shì)從“穩(wěn)”，調(diào)控政策以穩(wěn)為主，限購(gòu)、限貸、限售等政策短期內(nèi)難現(xiàn)明顯放松，但進(jìn)一步加碼可能性亦不大。樓市供應(yīng)持續(xù)放量，競(jìng)爭(zhēng)有增無(wú)減，成交端在樓市復(fù)蘇引擎持續(xù)及部分紅利不再對(duì)沖下，預(yù)計(jì)2021年成交平穩(wěn)趨緩，全年實(shí)現(xiàn)200-220萬(wàn)㎡，價(jià)格持續(xù)分化。